1. 임야와 전: 그 본질적인 차이

땅의 가치와 활용 가능성을 이해하기 위해서는 먼저 임야와 전이 근본적으로 어떻게 다른지 파악하는 것이 중요합니다. 적용되는 법률과 주된 용도, 그리고 그에 따른 개발 행위의 난이도에서 명확한 차이를 보입니다.

임야 (지목: 임): 산림의 땅, 보전의 가치

• 정의: 주로 산림과 들판을 이루는 토지로, 자연 생태계 보전과 산림 자원 육성을 목적으로 합니다. 주로 산지관리법의 적용을 받으며, 지적도상 '임(林)'으로 표기됩니다.
• 특징: 산림 보전 목적이 강해 개발 행위에 대한 규제가 다른 지목보다 엄격합니다. 건물 신축이나 용도 변경을 위해서는 '산지전용허가'라는 복잡하고 까다로운 절차를 거쳐야 하며, 허가 기준(경사도, 표고 등) 또한 매우 제한적입니다. 이는 임야가 국토의 허파이자 재해 예방의 중요한 역할을 하기 때문입니다. 임야 투자를 고려한다면 이러한 개발 제한 요소를 반드시 인지해야 합니다.

전 (지목: 전): 경작의 땅, 생산의 기반

• 정의: 물을 직접 이용하지 않고 곡식, 채소, 과수 등 작물을 재배하는 밭으로, 농업 생산을 위한 토지입니다. 주로 농지법의 적용을 받으며, 지적도상 '전(田)'으로 표기됩니다.
• 특징: 농업 생산이 주된 목적이며, 임야에 비해 개발 절차가 상대적으로 용이한 편입니다. 하지만 '농지전용허가'를 통해 지목을 변경해야 개발 행위가 가능합니다. 농지 역시 식량 안보의 핵심 기반이므로, 무분별한 전용을 막기 위한 규제가 존재합니다. 특히 우량 농지로 지정된 '농업진흥지역' 내의 전은 개발 제한이 더욱 강합니다.

핵심 구분: 임야와 전은 적용 법률, 주된 용도, 개발 행위의 난이도에서 근본적인 차이를 보이며, 이는 해당 땅의 가치와 잠재적 개발 가능성을 판단하는 중요한 기준이 됩니다.

2. 변화의 바람: 규제 완화, 새로운 국면

최근 정부는 저출산·고령화로 인한 지방 소멸 위기 대응과 국토의 효율적 이용이라는 거시적 목표 아래, 임야 및 농지 규제 완화를 적극적으로 추진하고 있습니다. 이러한 정책 변화는 침체된 지역 경제에 활력을 불어넣고, 토지 활용의 유연성을 높이려는 시도로 해석됩니다.

정부 정책 기조

정부는 인구 감소 지역의 소멸 위기를 극복하고, 규제에 묶여 활용되지 못했던 땅의 잠재력을 끌어내어 지역 발전을 도모하겠다는 기조를 보이고 있습니다. 이는 지방 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 수 있는 정책 변화입니다.

임야 규제 완화의 주요 내용

• 인구감소지역 내 산지전용허가 기준 완화 추진: 인구감소지역에 한해 임야의 경사도, 표고 등 산지전용허가 기준을 완화하여 주택, 숙박시설, 산업시설 등의 개발을 보다 쉽게 허용하려는 움직임입니다. 이는 그동안 엄격했던 임야 개발의 문턱을 낮추는 핵심적인 변화입니다.
• 타 법률에 따른 중복 규제 해소: 산지관리법 외에도 여러 법률에 의해 중복적으로 규제받던 임야에 대한 규제 부담을 줄여 토지 활용의 효율성을 높이고자 합니다.
• 과거 불법 전용 산지에 대한 한시적 양성화 조치 시행: 불법으로 전용된 임야에 대해 일정 기준을 충족하면 합법화 기회를 부여하여, 잠재적 부동산 가치를 끌어올리고 세수를 확보하려는 목적도 있습니다.

농지(전) 규제 완화의 주요 내용

• 농업진흥지역 내 농촌 체류형 복합단지 조성 허용 및 임대 가능: 그동안 개발이 엄격히 제한되었던 농업진흥지역 내에 숙박, 체험, 판매시설 등을 포함하는 복합단지 조성을 허용하고, 이를 비농업인에게도 임대할 수 있도록 하는 방안입니다. 이는 농지 규제 완화의 핵심적인 부분으로 농지의 개발 가능성을 크게 높이는 변화입니다.
• 비농업인의 농지 취득 허용 범위 확대 (농촌자율규제혁신지구 등): 농업에 종사하지 않는 사람의 농지 취득을 제한하는 현행 농지법을 일부 완화하여, 특정 지역(농촌자율규제혁신지구 등)에서는 비농업인도 농지를 취득할 수 있도록 허용하는 방안이 논의되고 있습니다. 주말 체험 영농 목적의 농지 역시 즉시 임대가 가능하도록 하여 농지 투자의 문턱을 낮추고 있습니다.