전원주택 짓기 딱 좋은 땅, '전(밭)'일까요 '임야(산)'일까요?

안녕하세요! 오늘은 토지 투자나 전원주택 건축을 꿈꾸는 분들이 가장 먼저 마주하게 되는 난관, 바로 '전(田)'과 '임야(林野)'의 차이에 대해 속 시원하게 정리해 드리려 합니다.

"그냥 평평하면 다 좋은 땅 아니야?"라고 생각하실 수 있지만, 지목(땅의 종류)이 무엇이냐에 따라 세금부터 건축 허가 난이도까지 천지 차이가 납니다. 나중에 후회하지 않으려면 이 두 가지의 차이를 확실히 알고 계셔야 해요.

1. 기본 개념부터 잡고 갈까요?

먼저 등기부등본이나 토지대장에 적혀 있는 '지목'의 의미를 알아야 합니다.

전(田): 흔히 말하는 '밭'입니다. 물을 대지 않고 작물을 재배하는 토지를 말해요. 답(논), 과수원과 함께 '농지'에 속합니다. 대체로 평지이거나 완만한 경사지라 바로 농사를 짓거나 집을 짓기 좋은 형태를 띠고 있죠.

임야(林野): 산림이나 들판을 의미하며 흔히 '산'이라고 부릅니다. 나무와 풀이 우거져 있고 경사가 있는 경우가 많습니다. 지번 앞에 '산'이라는 글자가 붙는 것이 특징입니다.

단순히 '밭이냐 산이냐'의 문제가 아닙니다. 실제 내 주머니에서 나가는 돈과 직결되는 핵심 차이점을 비교해 보겠습니다.

전: 이미 평탄화가 되어 있고 활용도가 높아 비쌉니다. 도로와 인접해 있거나 배수가 잘 되어 있는 경우가 많아 초기 매입 비용이 높게 형성됩니다.

임야: 전보다 훨씬 저렴합니다. 개발되지 않은 자연 그대로의 상태인 경우가 많고, 면적 단위가 커서 평당 단가는 낮게 책정됩니다.

집을 지으려면 땅의 용도를 '대지'로 바꿔야 하는데, 이때 나라에 내야 하는 돈이 다릅니다. 이 부분이 투자 수익률을 가르는 핵심입니다.

전 (농지전용부담금): 공시지가의 30%를 내야 합니다. (제곱미터당 상한선 5만 원). 땅값이 비쌀수록 전용 비용도 눈덩이처럼 불어납니다.

임야 (대체산림자원조성비): 평당 부과되는 금액이 정해져 있습니다(매년 산림청 고시). 보통 농지전용부담금보다 훨씬 저렴합니다.

포인트: 세금(전용비)만 따지면 임야가 압도적으로 유리합니다.

여기서 반전이 일어납니다. 땅값과 세금은 임야가 쌌지만, 공사비는 어떨까요?

전: 이미 평평하므로 성토(흙 쌓기)나 절토(흙 깎기) 작업이 거의 필요 없습니다. 기반 시설(전기, 수도)을 끌어오기도 쉬운 편입니다.

임야: 경사지를 깎고, 축대(옹벽)를 쌓아야 하며, 나무를 베어내고 뿌리를 뽑는 작업이 필요합니다. 토목 공사비가 농지보다 2~3배 더 들 수 있습니다. 배보다 배꼽이 더 커질 수 있는 구간이죠.

무조건 싸다고 임야를 덜컥 샀다가는 집을 못 짓는 낭패를 볼 수 있습니다. 임야 구매 시에는 다음 3가지를 꼭 확인하세요.

지자체마다 조례가 다릅니다. 보통 15~25도 이상이면 개발행위 허가가 나지 않습니다. 눈으로 볼 때 완만해 보여도 실제 측량하면 가파른 경우가 많으니 토목설계사무소에 꼭 문의해야 합니다.

임야는 도로가 없는 '맹지'일 확률이 높습니다. 건축법상 도로가 접해있지 않으면 건축 허가는 절대 나지 않습니다.

'보전산지'는 개발이 매우 제한적입니다. 우리가 집을 짓거나 개발할 수 있는 땅은 주로 '준보전산지'입니다. 토지이용계획확인원을 통해 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.

결국 정답은 '전체 비용의 합'에 있습니다.

조금 비싸더라도 기반 시설이 갖춰진 '전(밭)'을 추천합니다.

토목 공사의 번거로움을 감수하더라도 '임야'가 가성비 좋은 선택이 될 수 있습니다. 단, 앞서 말한 개발 가능 여부(경사도, 도로)를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

부동산은 '발품'만큼이나 '서류' 확인이 중요합니다. 마음에 드는 땅을 발견하셨다면, 겉모습만 보지 마시고 지목이 무엇인지, 추가로 들어갈 비용은 얼마인지 꼼꼼히 계산해 보시길 바랍니다!

혹시 관심 있는 지역의 토지가 있어서 '농지전용부담금'이나 '대략적인 토목 공사비' 계산이 필요하신가요?"지역과 지목을 알려주시면 대략적인 비용 계산 방법을 안내해 드릴까요?"